Etusivu > Tilastot > Osakeasuntojen hinnat > 2004 > 3. vuosineljännes > Asuntojen hintakehitys -katsaus

Asuntojen hintakehitys -katsaus

Alkusanat

Tilastokeskus julkaisee kaikista tuottamistaan tilastoista tuorein tilasto -tiedotteen, kun tilasto on valmistunut. Näiden tiedotteiden lisäksi Tilastokeskus julkaisee aika ajoin myös katsauksia, joiden tarkoitus on valaista tilaston aihealuetta hieman yleisemmältä kannalta kuin tuorein tilasto -tiedotteissa on mahdollista.

Käsillä olevassa Asuntojen hintakehitys -katsauksessa kuvataan asuntojen hintoja pidemmällä aikavälillä. Hintatiedot perustuvat Tilastokeskuksen asuntojen ja kiinteistöjen hintoja kuvaaviin tilastoihin. Reaalihintoihin ja ansiotasoon suhteutetuissa tarkasteluissa on käytetty Tilastokeskuksen kuluttajahinta- ja ansiotasoindeksejä. Korkotiedot ovat Suomen Pankin tilastoista.

Katsauksen on laatinut yliaktuaari Mikko Saarnio.

1. Asuntojen hintakehitys

1.1. Tuorein neljännes

Asuntojen hintojen nousu pysähtyi

Asuntojen hintojen nousu pysähtyi vuoden 2004 kolmannella neljänneksellä. Kerrostaloasuntojen hinnat laskivat koko maassa 0,2 prosenttia edelliseen neljännekseen verrattuna. Myös rivi- ja pientaloasuntojen hinnat laskivat koko maassa 0,2 prosenttia edelliseen neljännekseen verrattuna.

Omakotitalojen hintatiedot ovat saatavilla vasta toisen neljänneksen osalta. Vielä tuolloin omakotitaloille kirjattiin koko maassa nousua neljännesvuositasolla 3,0 prosenttia.

Asuntojen hintojen nousu näyttää siis pysähtyneen vuoden 2004 kolmannella neljänneksellä. Tähän asti hinnat ovat nousseet yhtäjaksoisesti vuoden 2003 alusta lähtien. Edellisen kerran merkkejä hintojen nousun pysähtymisestä oli vuoden 2002 viimeisellä neljänneksellä, jolloin sekä kerros- että rivitaloasuntojen neljännesmuutos jäi 0,2 prosenttiin.

Omakotitalojen hintojen kehitys vuoden 2004 ensimmäisellä ja toisella neljänneksellä on noudatellut kerrostalojen ja rivi- ja pientalojen hintakehitystä. Suhteellisen vähäisten kauppamäärien takia omakotitalosarjan kehitys on volatiilimpaa kuin kerrostalojen ja rivi- ja pientalojen.

Kuvio 1. Asuntojen hintojen neljännesmuutokset talotyypeittäin Suomessa vuodesta 2000 lähtien

Kerrostaloasuntojen keskineliöhinta lähes 1 600 euroa

Suomen kerrostaloasuntojen keskineliöhinta oli 1 599 €/m2 vuoden 2004 3. neljänneksellä. Pääkaupunkiseudulla kerrostaloasuntojen keskineliöhinnat ovat yli kaksinkertaiset muuhun Suomen verrattuna. Pääkaupunkiseudulla keskineliöhinta on 2 385 €/m2 ja muualla Suomessa 1 188 €/m2.

Kuvio 2. Kerrostaloasuntojen keskineliöhinnat alueittain vuoden 2004 3. neljänneksellä (ennakkotiedot)

1.2. Pitkän aikavälin tarkastelu

Tässä osassa tarkastellaan asuntojen hintakehitystä talotyypeittäin vuodesta 1987 lähtien. Tarkasteluun on otettu mukaan asuntojen hintojen nimelliskehitys, reaalinen hintakehitys elinkustannusten suhteen sekä reaalinen hintakehitys ansiotasokehityksen suhteen.

1.2.1. Asuntojen nimellishinnat

Asuntojen nimellishinnat reilusti yli 1990-luvun vaihteen tason

Asuntojen hintakehitys talotyypeittäin on pitkällä aikavälillä ollut verrattain samankaltaista. Kuviossa 3 on esitetty kerrostalojen, rivi- ja pientalojen sekä omakotitalojen nimellinen hintakehitys Suomessa vuodesta 1987 lähtien.

Kuvio 3. Asuntojen nimellinen hintakehitys Suomessa vuodesta 1987 lähtien

Vuoden 1987 ensimmäiseen neljännekseen verrattuna^* asuntojen nimellishinnat ovat nousseet Suomessa noin 95-115 prosenttia talotyypistä riippuen. Kerrostalojen ja omakotitalojen hintojen nousu on ollut voimakkainta (kerrostaloilla 112 % ja omakotitaloilla 113 %). Rivi- ja pientalojen hintojen nousu on noin 94 prosenttia.

Mikäli talotyyppikohtaista hintojen kehitystä verrataan 1990-luvun vaihteen huipputasoihin (kerrostaloilla 1989, 2. neljännes; muilla 1990, 2. neljännes), niin ripeintä nousu on ollut omakotitaloilla, noin 32 prosenttia. Kerrostaloille nousua on kirjattu noin 21 prosenttia. Rivi- ja pientalojen hinnat ovat puolestaan nousseet kyseisellä aikavälillä noin 22 prosenttia.

1.2.2. Asuntojen reaalihinnat elinkustannusten suhteen

Elinkustannusten kehitykseen suhteutetut asuntojen hinnat lähestyvät 1990-luvun vaihteen tasoa

Kuvio 4. Asuntojen reaalinen hintakehitys* (kuluttajahintojen suhteen) Suomessa vuodesta 1987 lähtien

*Kerrostalot III/2004, rivi- ja pientalot III/2004, omakotitalot II/2004

Asuntojen nimellishintojen tarkastelussa todettiin edellä, että nykyhintataso on korkeammalla kuin 1990-luvun vaihteen huippuvuosien aikoihin. Kun otetaan tarkasteluun reaalinen (elinkustannuksiin suhteutettu) hintakehitys, voidaan tehdä toisensuuntaisia päätelmiä.

Kerrostalojen reaalinen hintakehitys on noin 10 prosenttia edellistä huippua alempana.

Omakotitalojen reaalinen hinta on noussut niukasti plussan puolelle (4 %). Rivi- ja pientalojen osalla hintataso on reaalisesti tarkasteltuna edelleen vajaat 4 prosenttia alempi kuin huippuvuosina.

Kerrostalohintojen edellinen huippuajankohta oli siis vuoden 1989 2. neljännes, mistä johtuen deflaattori eroaa hieman muista talotyypeistä, joiden huippuajankohta oli vuoden 1990 2. neljännes.

1.2.3. Asuntojen reaalihinnat ansiotason suhteen

Ansiotasokehitykseen suhteutetut asuntojen hinnat noin 20-30 prosenttia alempana kuin 1990-luvun vaihteessa

Edellisissä osioissa asuntojen pitkän aikavälin kehitystä on tarkasteltu sekä nimellisenä että reaalisena kuluttajahintojen suhteen. Tässä viimeisessä pitkän aikavälin tarkastelussa lähtökohdaksi on otettu ansiotasokehitykseen suhteutettu asuntojen hintakehitys.

Kuviossa 5 on esitetty ansiotasokehitykseen suhteutettu asuntojen reaalinen hintakehitys talotyypeittäin Suomessa vuodesta 1987 lähtien. Ansiotasokehitykseen suhteutettu tarkastelu ulottuu vuoden 2004 toiseen neljännekseen saakka, jolta viimeisimmät tiedot ansiotasokehityksestä ovat saatavilla.

Kuvio 5. Asuntojen reaalinen hintakehitys (ansiotasokehityksen suhteen) Suomessa vuodesta 1987 lähtien

Ansiotasokehityksen huomioon ottaminen muuttaa huomattavasti tulkintaa asuntojen tämänhetkisestä hintatasosta. Kuviosta 5 voidaan havaita, että hintataso lähestyy vuoden 1987 hintatasoa. Vuosien 1989 ja 1990 huipputasoihin verrattuna ollaan huomattavasti alemmalla tasolla.

Kerrostalojen osalta ollaan vielä noin 30 prosenttia alemmalla tasolla kuin vuoden 1989 2. neljänneksellä. Myös rivi- ja pientalojen sekä omakotitalojen hinnat ovat selvästi huippuajankohtaa alhaisemmat; rivi- ja pientalot noin 23 % alempana ja omakotitalot noin 17 % alhaisemmat.

Ansioiden suhteen tarkasteltuna asuntojen hintataso on siis edelleen selvästi 1990-luvun vaihdetta alempana. On kuitenkin hyvä pitää mielessä, että kokonaan toinen kysymys kuitenkin on, mikä on asuntojen pitkän aikavälin tasopainotilataso. Se ei mitä ilmeisimminkään ole vuoden 1990-luvun vaihteessa vallinnut hintataso.

1.2.4. Keskineliöhintojen tarkastelu

Keskineliöhintojen alueelliset erot suuria

Asuntojen keskineliöhintojen prosentuaalinen ero pääkaupunkiseudun ja muun Suomen välillä on kasvanut huomattavasti, kun verrataan ajankohtien 1995, 2000 ja 2004/3 tietoja. Vuonna 1995 pääkaupunkiseudun kerrostaloneliö oli noin 63 % arvokkaampi kuin muun Suomen kerrostaloneliö. Vuonna 2000 ero oli noussut noin 96 prosenttiin. Tämän jälkeen hintojen erkaantuminen on ollut maltillisempaa, mutta eroa on silti tullut lisää. Vuoden 2004 kolmannella neljänneksellä pääkaupunkiseudun keskineliöhinta (2 385 €/m2) oli hieman yli kaksinkertainen verrattuna muuhun Suomeen (1 188 €/m2).

Kuvio 6. Kerrostaloasuntojen keskineliöhinnat alueittain

2. Asuntojen hinnat ja korkotaso

Korkotason lasku pysähtynyt

Kuviossa 7 on esitetty kerrostaloasuntojen hintakehitys sekä korkotasojen (12 kuukauden euribor ja uusien asuntolainojen keskikorko) kehitys vuodesta 2000 lähtien. Korkotiedot perustuvat Suomen Pankin ilmoittamiin lukuihin.

Kuvio 7. Kerrostaloasuntojen hintakehitys ja korkokehitys

12 kuukauden euribor-korko oli vuoden 2004 kolmannella neljänneksellä keskimäärin 2,35 %. Edellisellä neljänneksellä vastaava korko oli 2,29 % ja vuotta aiemmin se oli 2,20 %. Tuorein neljännesvuositieto uusien asuntolainojen koroista on vuoden 2004 toiselta neljännekseltä, jolloin uusien asuntolainojen korko oli 3,18 %.

Kuvaajasta voidaan havaita, että korkotaso oli liikkeessä ylöspäin vuoden 2000 alku-puolella, jolloin myös asuntojen hintataso polki paikallaan. Korkotaso kääntyi kuitenkin laskuun vuoden 2000 viimeisellä neljänneksellä. Vuoden 2002 alkupuolella oli pieni nousupiikki, mutta muuten korkotaso oli laskussa aina vuoden 2003 loppupuolelle.

Asuntojen hintakehityksestä voidaan havaita, että vuoden 2002 alussa palattiin takaisin nouseviin hintoihin. Yleisesti esitetyn mielipiteen mukaan alhainen korkotaso tukee asuntomarkkinoita ja edellä esitetty kuvaaja näyttäisi antavan tukea väitteelle. Nähtäväksi jää, miten asuntojen hintatason käy, jos korkotaso lähtee nousuun, kuten on ennustettu tapahtuvan.

3. Asunto-osakekauppojen lukumäärä

Kaupankäynti alkuvuonna kohtalaisen vilkasta

Vuoden 2004 kolmen ensimmäisen neljänneksen aikana asunto-osakekauppa (tilasto ei sisällä uusia asuntoja = valmistumisvuosi 2003 tai 2004) on ollut vilkkaampaa edelliseen vuoteen verrattuna. Ennakkotietojen mukaan kaupankäyntimäärät ovat kasvaneet kaikissa edellä esitetyn taulukon luokissa.

Koko maan tasolla kaupankäyntimäärä nousi noin 3,5 prosenttia. Pääkaupunkiseudulla nousua oli reilut 3 prosenttia, muualla maassa noin 3,5 prosenttia. Kerrostalokauppa on ollut vajaat 4 prosenttia vilkkaampaa kuin edellisvuonna. Rivi- ja pientalojen kauppa on puolestaan vilkastunut vajaat 3 prosenttia. Suurin nousuprosentti on kirjattu muun Suomen kerrostaloasuntokaupoissa.

On kuitenkin huomionarvoista, että vuoden 2004 kolmannella neljänneksellä kaupankäyntimäärä on ennakkotietojen mukaan ollut hieman vähäisempää kuin edellisvuoden vastaavalla neljänneksellä. Eniten on hidastunut pääkaupunkiseudun kerrostaloasuntojen kauppa.

Vanhojen asunto-osakekauppojen (kerrostalot ja rivitalot, rivitaloasuntojen lukumäärä sisältää asunto-osakemuotoisten pientalojen kaupat) lukumääriä alueittain ja talotyypeittäin on vertailtu alla olevassa taulukossa.

Vanhojen asunto-osakekauppojen lukumäärät alueittain ja talotyypeittäin

Ennakkotieto		Koko maa	Pääkaupunkiseutu	Muu Suomi
Yhteensä	2004/3*	44 830	12 154	32 676
	2003/3*	43 334	11 772	31 562
	ero, kpl	1 496	382	1 114
	ero, %	3,5	3,2	3,5
Kerrostalot	2004/3*	30 628	9 952	20 676
	2003/3*	29 521	9 651	19 870
	ero, kpl	1 107	301	806
	ero, %	3,7	3,1	4,1
Rivi- ja pientalot	2004/3*	14 202	2 202	12 000
	2003/3*	13 813	2 121	11 692
	ero, kpl	389	81	308
	ero, %	2,8	3,8	2,6

^{* = 1., 2. ja 3. neljänneksen kauppojen yhteenlaskettu lukumäärä (ennakkotiedot)}

---

Päivitetty 29.10.2004