Julkaistu: 22.3.2004
Asuntojen hinnat ovat kohtuullisella tasolla
Suhteessa palkkoihin ja 20 vuoden aikavälillä tarkasteltuna asunnot eivät ole nyt kalliita. Pääkaupunkiseudun ulkopuolella ne ovat jopa edullisia. Asuntomarkkinakatsauksemme sisältää Tilastokeskuksen ensimmäiset laskelmat vuotuisesta asuntokaupan määrästä ja arvosta.
Ilkka Lehtinen
Viime aikoina on keskusteltu vilkkaasti asuntojen hinnoista. Toiset asiantuntijat sanovat, että hinnoissa on "ilmaa" ja asuntojen reaalihinnat laskevat lähivuosina. Toiset taas ovat sitä mieltä, että asuntolainojen alhaiset korot, pidentyneet laina-ajat, hyvä työllisyystilanne ja kuluttajien luottamus omaan talouteensa merkitsevät ennemminkin hintojen nousua.
Vuokrien tasosta ja kehityksestä on myös puhuttu. Vuokralaisten mielestä vuokrat ovat saavuttaneet, ainakin pääkaupunkiseudulla, maksukyvyn ylärajan, ja toisaalta sijoittajat luopuvat asunnoista niiden huonon tuoton takia. Vuokra-asuntojen välittäjät kertovat vuokrien alentuneen pääkaupunkiseudulla viime kuukausina jopa kymmeniä prosentteja. Asiantuntijat neuvovat: osta, älä vuokraa.
Asunto-osakeyhtiöiden hoitovastikkeet nousevat talojen vanhenemisen, erilaisten verojen ja kunnallisten maksujen nousun myötä. Poikkeaako Suomen asuntomarkkinoiden kehitys Euroopan yleisestä kehitystrendistä ja mikä on asumisen merkitys tavallisen kuluttajan kukkarolle?
Asumiseen eniten rahaa
Asuminen vie kuluttajahintaindeksin mukaan kuluttajien menoista 19,5 prosenttia. Asumismenot jakaantuvat kuukausitasolla keskiarvoperheellä seuraavasti:
| % | Euroa kuukaudessa |
|
| MENOT YHTEENSÄ | 100 | 2 000 |
| ASUMINEN YHTEENSÄ | 19,5 | 390 |
| - Vuokra | 6,7 | 133 |
| - Omistusasunnot | 6,8 | 135 |
| - poistot (hinnat) | 1,6 | 32 |
| - korot | 2,6 | 51 |
| - peruskorjaukset | 2,1 | 43 |
| - muut kustannukset | 0,5 | 10 |
| - Huolto ja korjaukset | 3,7 | 74 |
| - omat huollot ja korjaukset | 1,1 | 21 |
| - vesi ja jätehuolto | 0,7 | 13 |
| - hoitovastike | 2 | 39 |
| - Sähkö ja muut polttoaineet | 2,4 | 48 |
Tilastolliseen keskiarvoperheeseen kuuluu 2,2 henkilöä. Perhe asuu sekä vuokralla että omistusasunnossa yhtä aikaa Helsingissä ja Sodankylässä. Asumiseen kului vuonna 2000 yhteensä 390 euroa kuukaudessa. Liikenteeseen kului 310, ravintoon 277 ja vaatteisiin ja jalkineisiin 100 euroa. Perhe kulutti kuukaudessa yhteensä 2 000 euroa.
Vuokrat karanneet palveluammattien työntekijöiltä pk-seudulla
Vuokrasääntely loppui Suomessa vappuna 1995. Vuoden 1995 jälkeen vapaarahoitteisten asuntojen vuokrat ovat nousseet koko maassa 41 prosenttia, kun kaikki hinnat ovat nousseet vastaavana aikana keskimäärin 14 prosenttia.
Vuokrien nousu on ollut pääkaupunkiseudulla lähes 60 prosenttia ja alle 20 000 asukkaan kunnissa 27 prosenttia. Nopea nousu ja korkea vuokrataso on suurelta osin pääkaupunkiseudun ongelma. Valtaosassa maata vuokra-asuntojen kysyntä ja tarjonta on tasapainossa. Pienillä muuttotappiopaikkakunnilla ongelman muodostavat aravavuokratalot. Niihin on vaikea löytää riittävästi maksavia asukkaita.
Kohtuuhintaisten vuokra-asuntojen saanti alkaa olla taloudellisen kasvun esteenä pääkaupunkiseudulla. Palveluammateissa töitä olisi tarjolla, mutta alalla työskentelevät eivät pääse asumaan kuntien arava-asuntoihin liian korkeiden tulojensa vuoksi. Vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen vuokrat ovat taas nousseet niin korkealle, että niiden maksaminen on vaikeaa.
Kuviossa 1 on esitetty keskimääräisen vapaarahoitteisen vuokra-asunnon neliövuokran kehitys pääkaupunkiseudulla, Helsingin ydinkeskustassa (HKI-1) ja muualla maassa vuosina 1985-2003. Keskimääräinen vuokra kuvaa lähinnä kaksion vuokratasoa.
Kuvio 1. Vuokrien kehitys pääkaupunkiseudulla (pks), Helsingin ydinkeskustassa (HKI-1) ja muualla maassa 1985-2003
Kuvio 2. Kuinka monta 50 neliön asunnon kuukausivuokraa sai keskimääräisellä kuukausipalkalla 1985-2003
Palkalla yhä vähemmän neliöitä
Eräs tapa mitata vuokrien kehitystä ajan kuluessa on verrata, kuinka monen kuukauden vuokran kulloisenkin ajankohdan bruttopalkalla on saanut.
Kuviossa 2 on esitetty, kuinka monta 50 neliön asunnon kuukausivuokraa pystyi maksamaan keskimääräisellä kuukausipalkalla vuosina 1985-2003. Pääkaupunkiseudulla sai vuonna 1985 kuukausipalkalla maksettua 5,7 kuukauden vuokrat. Tällä hetkellä kuukausipalkalla saa maksettua 4,1 kuukauden vuokrat.
Muualla maassa vuonna 1985 sai kuukausipalkalla 6,7 kuukauden vuokrat, nyt 6,1, eli myös muualla maassa suhde on heikentynyt. Helsingin keskustassa kuukausipalkalla saa nyt 3,6 kuukauden vuokrat ja alle 20 000 asukkaan kunnissa 7,3 kuukauden vuokrat.
Vuokramarkkinat tarvitsevat vakaan omistajatahon
Julkisuudesta saa sen kuvan, että vapaarahoitteiset vuokra-asunnot omistaa joko vakuutusyhtiöt, pankit tai sijoittajat. Totuus on kuitenkin se, että lähes 70 prosenttia kaikista vapaarahoitteisista vuokra-asunnoista omistaa tavallinen Matti tai Maija Meikäläinen.
Tyypillinen yksityinen vuokranantaja omistaa 1-2 yksiötä. Pankkien, vakuutusyhtiöiden ja muiden yritysten osuus on vain 10 prosenttia. Muita vuokranantajatahoja ovat yleishyödylliset yhteisöt kuten VVO ja SATO sekä suurimmat kaupungit, erilaiset säätiöt, seurakunnat ja taloyhtiöt.
Suomen vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen omistuspohja on asuntomarkkinoille ongelma. Keski-Euroopassa omistajia ovat kunnat, kiinteistöyhtiöt ja yleishyödyllisten yhteisöjen tapaiset yritykset. Vuokramarkkinoiden ennustettavuus ja vakaus on parempi kuin meillä.
Yksityisten ihmisten vuokra-asuntojen omistus on usein lyhytjänteistä. Asunto ostetaan vanhuuden turvaksi, jonkin vuoden kuluttua lapsille annettavaksi tai muuten lyhyen tähtäimen tarpeita varten. Suomen vapaarahoitteisilta vuokra-asuntomarkkinoilta puuttuu pitkällä aikavälillä toimivat omistajatahot.
Aivan viime vuosina yleishyödylliset yhteisöt ovat ostaneet vapaarahoitteisia vuokra-asuntoja. Tässä olisi hyvä alku luoda Suomeen vakaat ja kohtuuhintaiset vuokramarkkinat myös vapaarahoitteisille vuokra-asuntomarkkinoille.
Ovatko vuokrat laskussa?
Viime kuukausina on lehdistä voitu lukea juttuja vuokrien laskusta. Näiden tietojen takana ovat olleet vuokranvälittäjät. Lähes jokainen vuokralla asuja on varmaan ihmetellyt näitä kirjoituksia. Vuokra ei ole laskenut, päinvastoin, sopimuksen mukaiset korotukset on toteutettu täsmällisesti.
Mutta ei savua ilman tulta. Pääkaupunkiseudun kalliimmilla paikoilla suurissa asunnoissa vuokrat ovat uusissa sopimuksissa tulleet varmaankin alaspäin. Näiden tapausten osuus vuosittain solmittavista noin 100 000 vapaarahoitteisista vuokrasopimuksista on kuitenkin pieni. Kaikki viimeaikaiset merkit viittaavat siihen, että vuokrien nousu on hidastunut, mutta yleisessä laskussa ne eivät ole.
Näyttää siltä, että kohtuuhintainen vuokra-asuminen ei ole laajemmin mahdollista ilman julkisen vallan jonkinasteista tukea. Tuki voi kohdistua esimerkiksi maan vuokraan, korkotukeen tai vuokratukeen verotuksen tai suoran vuokratuen muodossa. Tukien ongelma on yleensä se, että ne valuvat osittain väärään kohteeseen.
Pääkaupunkiseudun ja varsinkin Helsingin keskustan vuokrat tulevat myös jatkossa olemaan muuta maata selvästi korkeammalla. Ero tulee pikemminkin kasvamaan. Pääkaupungin ydinalue muodostaa oman poikkeuksellisen markkina-alueen kaikkialla, myös Suomessa.
Lähes 100 000 asuntokauppaa viime vuonna
Vuonna 2003 myytiin vanhoja osakeasuntoja ennakkotietojen mukaan 64 000 eli 8 prosenttia enemmän kuin vuonna 2002. Omakotitalokauppoja tehtiin 9 799 eli 3 prosenttia enemmän kuin edellisvuonna. Uustuotannon määrä oli arviolta 22 200 asuntoa. Kaikkiaan asuntokauppoja tehtiin 96 000. Määrä nousi reilut 7 prosenttia edellisvuodesta. Hintojen nousu vastaavaan aikaan oli keskimäärin myös noin kuusi prosenttia.
Omistusasuntokaupan ja uustuotannon kokonaisarvo oli vuonna 2003 noin 10,3 miljardia euroa. Nousua edellisvuodesta oli reilut 14 prosenttia.
Onko asuntojen hinnoissa ilmaa?
Ovatko asuntojen hinnat oikealla tasolla, onko odotettavissa hintojen laskua, vai jatkuuko nousu edelleen yleistä hintatasoa nopeampana? Asuntojen hintojen kehitys on noudattanut 1970-luvun alusta lähtien lähes vuoristoratamaista muotoa. Sen perusteella voisi sanoa, että jonakin päivänä asuntojen reaalihinnat tulevat olemaan tämän päivän hintoja alemmat. Vain kahvinporoista voi katsoa, tapahtuuko se tänä vuonna vaiko vasta viiden vuoden kuluttua.
Kaikki riippuu talouden kehityksestä ja sitä kautta korkotason ja työllisyyden kehityksestä. Jos ihmisillä on työtä, palkat nousevat, korot ovat alhaalla, niin ihmisten usko omaan talouteensa pysyy korkealla ja asuntojen hinnat nousevat. Jos käy päinvastoin, hinnat laskevat. Asuntomarkkinoilla on se ongelma, että jos kysyntä kasvaa nopeasti, markkinat eivät ehdi tuottaa asuntoja riittävästi tarjolle ja hinnat nousevat. Uustuotanto on parhaimmillaankin 1,5 prosenttia koko asuntokannasta.
Halpaa pääkaupunkiseudun ulkopuolella
Kuviosta 3 nähdään, että pääkaupunkiseudulla saa tänä päivänä kuukausipalkalla suunnilleen yhtä monta asuntoneliötä kuin vuonna 1985. Paras ostoaika oli 1990-luvun puolivälissä ja huonoin 1980-luvun loppuvuosina. Pääkaupunkiseudun ulkopuolella kuukauden palkalla sai vuonna 1985 noin 1,5 ja vuonna 2003 jo 2,1 neliömetriä.
Kuvio 3. Kuinka monta asuntoneliötä sai keskimääräisellä kuukausipalkalla 1985-2003
Pääkaupunkiseudun ulkopuolella näkyy elintason normaali kehitys, eli palkalla saa koko ajan enemmän ja enemmän. Pääkaupunkiseudulla vastaavaa kehitystä ei ole tapahtunut. Aivan Helsingin ydinkeskustassa saa tänä päivänä palkallaan vähemmän neliöitä kuin vuonna 1985.
50 neliömetrin kaksioon tarvittava säästöaika on pääkaupunkiseudulla tänään neljä ja muualla maassa kaksi vuotta. Helsingin ydinkeskustassa tarvitaan kuuden vuoden säästöaika. Pääkaupunkiseudulla säästöaika on pysynyt samana, muualla maassa säästöaika on laskenut kolmesta kahteen vuoteen.
Jos nykyisenkaltainen talouden keskittyminen ja sitä seuraava muuttoliike jatkuu, tulee asuntojen hintojen ero pääkaupunkiseudun ja muun maan välillä kasvamaan. Asunnon osto ei helpotu Pääkaupunkiseudulla samalla tavalla kuin muualla maassa.
Kuviossa 4 on asuntojen nimellishintojen kehitys vuosina 1985-2003 pääkaupunkiseudulla, Helsingin ydinkeskustassa ja muualla maassa. Pääkaupunkiseudulla neliöhinta on noussut 1 000 eurosta 2 200 euroon eli 1 200 euroa. Muualla maassa nousua on ollut 465 euroa. Helsingin ydinkeskustassa vuosien 1985 ja 2003 ero on 2 000 euroa.
Kuvio 4. Kerrostaloasuntojen hinnat 1985-2003
Omakotiasujien virta vie kehyskuntiin
Omakotitalojen kauppa on pääkaupunkiseudulla hyvin vähäistä. Kun kaikista asunto-osake-kaupoista tehdään pääkaupunkiseudulla reilut 25 prosenttia, on omakotitalokauppojen osuus alle 5 prosenttia. Kaavoitetun maan puute ja hintatason korkeus ovat omakotitalojen rakentamisen esteenä pääkaupunkiseudulla. Virta vie kehyskuntiin.
Omakotitalojen hintakehitys (kuvio 5) on ollut saman tapainen kuin osakeasuntojen. Pääkaupunkiseudulla omakotitalojen hinnat ovat palkkatasoon nähden samalla tasolla kuin vuonna 1985. Muualla maassa hinnat ovat nyt selvästi vuoden 1985 tasoa alhaisemmat.
Kuvio 5. Omakotitalojen reaalihintakehitys / palkat vuosina 1985-2003, 1985=100
Omakotitalotonteissa kehitys on ollut hieman toinen. Muualla maassa tonttien hinnat ovat nousseet jopa nopeammin kuin pääkaupunkiseudulla. Selityksenä voi olla, että muualla maassa asukkaiden houkuttelemiseksi tarkoitettujen "markan" tonttien myynti on vähentynyt.
Monensuuntaista hintakehitystä muualla Euroopassa
Asuntojen hintojen, vuokrien ja hoitokulujen tilastointi on alkutaipaleella Euroopan unionissa. Suomen Tilastokeskuksen kattavien asuntojen hinta- ja vuokratilastojen kaltaiset tilastot puuttuvat useammista EU-maista. Euroopan Keskuspankki on juuri aloittanut asuntomarkkinoihin liittyvän informaation kokoamisen. Erilaisesta asumismuodoista, tilastoinnin erilaisista luokituksista ja organisoinnista ym. syistä johtuen vertailukelpoisen tiedon saaminen asuntomarkkinoista on vaikeaa.
EU:n jäsenmaiden asuntomarkkinoiden käyttäytymisen taustatekijät ovat olleet viime vuosina samanlaiset. Asuntomarkkinoihin on vaikuttanut rahamarkkinoiden vapautuminen, tarjonnan jäykkyys, viimevuosien alhainen korkotaso, vilkas muuttoliike suuriin kaupunkeihin, yhden henkilön talouksien lisääntyminen, hyvä työllisyystilanne ja sitä kautta kotitalouksien usko omaan talouteensa. Kansainvälisen vertailun tiedot perustuvat Deutsche Bankin julkaisuun European Real Estate 2003/II joulukuulta 2003 (www.dbrealestate.com). Julkaisu kattaa hinta- ja markkina-analyysin 18 Euroopan suurimman kaupungin osalta. Helsinki ei ole mukana vertailussa.
Wienin ja Saksan suurten kaupunkien asuntojen hinnat nousivat vain 10-20 prosenttia vuodesta 1995 vuoteen 2003. Vuokrat ovat samaan aikaan jopa laskeneet. Esimerkiksi Berliinissä keskivuokrat laskivat 16 eurosta 13,5 euroon neliöltä.
Pariisissa asuntojen hinnat ovat nousseet 75 prosenttia vuodesta 1995 mutta ovat nyt suunnilleen samalla nimellishintatasolla kuin vuonna 1991. Muissa Euroopan suurkaupungeissa, kuten esimerkiksi Lontoossa, Brysselissä ja Madridissa hinnat ovat kaksin-, kolminkertaistuneet vuosina 1995-2003. Viimeisen vuoden aikana nousu on hidastunut, ja useimmissa kaupungeissa odotetaan hintojen nousevan vain vähän lähitulevaisuudessa.
Asuntokauppojen määrä
| Vuosi | Asunto- osakeyhtiö/vanhat |
Omakoti- talot/vanhat |
Uustuotanto/ pl.vuokra- asunnot 1) |
Asunto- kaupat yhteensä |
Omakoti- talotontti- kaupat |
| 1999 | 65 519 | 8 378 | 17 670 | 91 567 | 6 492 |
| 2000 | 59 127 | 6 801 | 22 383 | 88 311 | 5 726 |
| 2001 | 60 366 | 9 026 | 21 330 | 90 722 | 5 100 |
| 2002 | 59 966 | 9 497 | 20 000 | 89 463 | 5 985 |
| 2003* | 64 000 | 9 799 | 22 201 | 96 000 | 6 924 |
| * Vuoden 2003 luvut ovat ennakollisia ja osittain arvioita | |||||
| 1) mukaan ei ole laskettu aravavuokra-asuntoja, asumisoikeusasuntoja, korkotukivuokra-asuntoja eikä korkotukiasumisoikeusasuntoja | |||||
Asumisen hinta 2003
| Asuntojen hinta |
vuokra | |
| e/m2 | e/m2/kk | |
| Helsinki | 2 500 | 13 |
| Helsinki (keskusta) | 3 400 | 15 |
| Frankfurt | 4 200 | 14 |
| Berliini | 5 200 | 13,5 |
| München | 5 800 | 15,8 |
| Hampuri | 4 200 | 11,5 |
| Madrid | 2 500 | |
| Barcelona | 2 100 | |
| Milano (keskusta) | 8 000 |
Tarkempia tietoja asumisen tilastoista löytyy Tilastokeskuksen internet-sivulta www.tilastokeskus.fi/asuminen
Kirjoittaja on Tilastokeskuksen hinnat ja palkat -yksikön kehittämispäällikkö.
Päivitetty 22.3.2004
Lisätietoja:sähköposti: tietoaika@tilastokeskus.fi