Tilastot muovaavat käsitystä asumisen kalleudesta
- Helsingin ydinkeskustan vuokrataso nostaa koko seudun keskivuokraa
- Asumiskulutus ja asumismenot sekoittuvat julkisuudessa
Koko dokumentti sivutettuna
Kirjoittaja: Kehittämisjohtaja Markku Tahvanainen toimii ympäristöministeriössä asumisen tulosalueen päällikkönä. Artikkeli julkaistu Tilastokeskuksen Tieto&trendit-lehdessä 11/2007
Asumiskulutus, asumiskustannukset ja asumismenot ovat käsitteitä, joilla kuvataan asumisen taloudellista rasitetta kotitalouksille. Julkisessa keskustelussa nämä mittarit usein sekoitetaan toisiinsa, vaikka niillä on eri käyttötarkoitus.
"PÄÄKAUPUNKISEUDULLA asuntojen hinnat ovat nousseet tavallisten perheiden ulottumattomiin. Muualta Suomesta Helsingin seudulle muuttavan on lähes mahdotonta löytää kohtuuvuokraista asuntoa." Tilastojen avulla voidaan näyttää, että nämä usein esitetyt väitteet pitävät paikkansa. Olihan pääkaupunkiseudulla myytyjen vanhojen kerrostalohuoneistojen keskihinta viime vuoden syksyllä 2 804 euroa neliömetriltä, kun pääkaupunkiseudun ulkopuolisen Suomen asuntojen myyntihinta oli alle puolet (1 367 euroa/m2).
Käytännössä ei ole yhtä hintatasoa, jonka voisi katsoa antavan riittävän ja oikean kuvan asuntojen hinnoista Helsingin seudulla. Helsingin ydinkeskustassa asuntojen hintataso on yli kolminkertainen verrattuna pääkaupunkiseudun ulkopuolisen Suomen asuntojen keskimääräiseen hintatasoon. Samaan aikaan Vantaalta löytyy alue, jossa myytyjen vanhojen kerrostaloasuntojen hintataso on vain vajaan kolmanneksen kalliimpi kuin pääkaupunkiseudun ulkopuolisessa Suomessa. Kaikkiaan vuoden 2006 lopulla oli pääkaupunkiseudulla neljä aluetta, joilla asuntojen hintataso oli enintään 1,5-kertainen verrattuna muun maan hintatasoon. Toki asuntojen hinnat vaihtelevat alueittain myös pääkaupunkiseudun ulkopuolella.
Eri alueilla asuntoa ostaville kotitalouksille tulevia kustannuksia on taulukossa 1 pyritty konkretisoimaan siten, että ostajalla on käytettävissään omaa pääomaa joko 50 000 tai 100 000 euroa. Voidaan ajatella, että kyseessä on esimerkiksi asunnonvaihtaja, joka saa myyntituloja vanhasta asunnostaan. Kotitalous ostaa 75 neliömetrin suuruisen keskihintaisen asunnon. Loput tarvittavasta rahoituksesta kotitalous ottaa 20 vuoden asuntolainana, jonka korko on 4,08 prosenttia. Korkomenoja pienentävä verovähennys on esimerkissä otettu huomioon.
Taulukosta 1 on nähtävissä, että heinä-elokuussa 2006 Helsingistä löytyi 50 000 euron omarahoitusosuudella 75 neliömetrin suuruisia asuntoja, joissa kuukausittaiset lainanhoitokustannukset olivat hieman yli 500 euroa. Noin 500 euron kuukausikustannuksilla asunnon pystyi ostamaan myös Espoon alueelta. Kaikista eniten tämän hintaista asuntotarjontaa oli Vantaalla. Koska tarkastelu perustuu keskihintaan, niin halvempaakin asuntotarjontaa on olemassa.
Taulukko 1. Keskihintaisen 75 m²:n asunnon hankinnasta tulevat kuukausittaiset lainanhoitomenot 50 000 ja 100 000 euron omarahoitusosuudella
| Alue | Asunnon hinta, euroa |
Tarvittava laina oma rahoitus, euroa |
Lainanhoitomenot kuukaudessa, euroa |
||
| 50 000 | 100 000 | 50 000 | 100 000 | ||
| Helsinki 1 | 302 400 | 252 400 | 202 400 | 1 301 | 1 043 |
| 2 | 240 225 | 190 225 | 140 225 | 981 | 723 |
| 3 | 180 150 | 130 150 | 80 150 | 671 | 413 |
| 4 | 152 700 | 102 700 | 52 700 | 530 | 272 |
| Espoo 1 | 207 075 | 157 075 | 107 075 | 810 | 552 |
| 2 | 176 625 | 126 625 | 76 625 | 653 | 395 |
| 3 | 151 650 | 101 650 | 51 650 | 524 | 266 |
| Vantaa 1 | 151 950 | 101 950 | 51 950 | 526 | 268 |
| 2 | 132 600 | 82 600 | 32 600 | 426 | 168 |
Lähde: Tilastokeskus
Siihen, kuinka saavuttamattomia pääkaupunkiseudun asuntojen hinnat ovat vaikuttaa myös kotitalouksien odotukset. Jos tavoitteena on Helsingin ja Espoon parhailla paikoilla sijaitseva asunto, niin alueelle muuttava joutuu helposti ottamaan erittäin suuren asuntolainan tai asunto jää vain unelmaksi. Sen sijaan, jos on valmis vaihtamaan omakotitalon 75 neliömetrin kerrostaloasuntoon, niin valinnanvaraa löytyy myös kohtuullisin kustannuksin. Jos tavoitteena on työpaikka pääkaupunkiseudulla ja omakotitaloasuminen, niin muuttajan tulee olla valmis aikaa vieviin työmatkoihin. Kohtuuhintaista omakotitalotarjontaa ei pääkaupunkiseudulla käytännössä ole olemassa.
Kalliiden hintojen alueilla asuu varmasti perheitä, jotka tilastojen mukaan asuvat ahtaasti. Jos vain tilan lisääminen olisi talouden asumisen keskeisin tavoite, niin varmasti monella perheellä olisi myymällä nykyinen asuntonsa mahdollista hankkia tilavampi asunto pääkaupunkiseudun halvemmilta alueilta. Moni perhe kuitenkin voi arvostaa ydinkeskustassa asumista niin paljon että on valmis luopumaan lisätilasta.
Pääkaupunkiseudun vanhojen kerrostaloasuntojen keskihinnat verrattuna muun Suomen hintatasoon elo-syyskuussa 2006
Pääkaupunkiseudun uusien vapaarahoitteisten yksiöiden (35 m²) ja kaksioiden (55 m²) vuokrasuhteiden keskivuokra vuonna 2005
Hintaluokitus postinumeroalueittain:
| Helsinki 1: | 10, 12, 13, 14, 15, 16, 17 ja 18 |
| Helsinki 2: | 20, 21, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 38, 40, 44, 50, 51, 52, 53, 55, 57, 61, 66, 67, 68, 83, 85 |
| Helsinki 3: | 36, 37, 39, 41, 42, 43, 56, 60, 62, 63, 64, 65, 70, 72, 78, 79, 80, 81, 84, 87 |
| Helsinki 4: | 19, 58, 69, 71, 73, 74, 75, 76, 77, 79, 82, 86, 88, 90, 91, 92, 93, 94, 95, 96, 97, 98, 99 |
| Espoo 1: | 2100, 2110, 2120, 2130, 2160, 2170, 2700, 2750 |
| Espoo 2: | 370, 2140, 2150, 2180, 2200, 2210, 2230, 2270, 2280, 2300, 2600, 2610, 2630, 2680, 2730, 2940 |
| Espoo 3: | Muut postinumeroalueet |
| Vantaa 1: | 1230, 1300, 1370, 1380, 1390, 1400, 1420, 1600, 1630, 1640, 1670, 1690, 1700, 1710 |
| Vantaa 2: | Muut postinumeroalueet |
Helsingin ydinkeskustan vuokrataso nostaa koko seudun keskivuokraa
Pääkaupunkiseudulle työn perässä muuttavan nuoren tai nuoren perheen ensimmäinen asunto on usein vapaarahoitteinen vuokra-asunto. Vuonna 2005 uusien vapaarahoitteisten vuokrasuhteiden keskivuokra oli pääkaupunkiseudulla yksiöissä (35 m2) 535 euroa kuukaudessa ja kaksioissa (55 m2) 678 euroa kuukaudessa. Keskivuokra kuvaa kuitenkin yhtä huonosti seudulla olevaa vuokra-asuntotarjontaa kuin asuntojen keskihinnat kuvaavat omistusasuntotarjontaa.
Helsingin keskusta-alueen korkea vuokrataso nostaa merkittävästi koko seudun keskivuokraa. Käytännössä kaikilla muilla alueilla yksiköiden ja kaksioiden keskivuokra oli pienempi kuin koko pääkaupunkiseudulle laskettu keskivuokra. Halvimmalla alueella (Vantaa 2) yksiöiden keskivuokra oli 420 euroa kuukaudessa ja kaksioiden keskivuokra oli alhaisin Vantaa 1:ssä eli 564 euroa kuukaudessa. Nämä vuokrat eivät ole kovin kaukana pääkaupunkiseudun ulkopuolisen Suomen uusista vapaarahoitteisista. Muun Suomen yksiöissä keskivuokra oli 366 euroa kuukaudessa ja kaksioissa 472 euroa kuukaudessa.
Viime kädessä yksittäisen kotitalouden käytettävissä olevat taloudelliset resurssit ja asumistoiveet ratkaisevat sen, kuinka korkea pääkaupunkiseudun asuntojen hinta- ja vuokrataso talouden näkökulmasta on. Kokonaisuutena tarkasteltuna pääkaupunkiseudun asuntomarkkinoiden tilaa ei voida kuitenkaan pitää niin synkkänä, kuin usein väitetään. Myöskään asuntopolitiikan kehittämisen ja valtion talouden näkökulmasta tarkasteltuna pääkaupunkiseutua ei voida tarkastella yhtenä kokonaisuutena. Esimerkiksi asumismenoja alentavia tukia ei ole perusteltua mitoittaa kalleimman hinta- ja vuokratason perusteella, kun seudulta löytyy myös kohtuuhintaisempaa asuntotarjontaa.
Asumiskulutus ja asumismenot sekoittuvat julkisuudessa
Niin päätöksentekijät kuin tutkijat ovat olleet jo pitkään kiinnostuneita siitä, kuinka suuren taloudellisen rasituksen asuminen kotitalouksille aiheuttaa. Ongelmaksi on kuitenkin muodostunut se, että lähes jokainen asiaa tutkinut tai selvittänyt on nähnyt tarpeelliseksi kehittää asumisen taloudelliselle rasittavuudelle oman mittarin. Ja kun mittaria on kutsuttu asumismenoiksi tai asumiskustannuksiksi vähän sattumanvaraisesti, ainakin viimeistään lehdistössä, niin jopa alan asiantuntijat eivät enää tiedä missä mennään.
Asuntopolitiikan kannalta tärkeää on yleisen rasittavuustason ohella tarkastella etenkin heikompien ryhmien asumismeno-osuuksia ja asumisen tukien vaikutusta asumismeno-osuuksiin. Pankit katsovat tyypillisesti sitä, että kuinka paljon tuloista voidaan käyttää asuntolainan hoitamiseen. Kotitaloudet taas miettivät ainakin ennen muuttoa, kuinka paljon asumiseen voidaan käyttää rahaa. Kaikki nämä tarkastelut perustuvat käytettävissä olevien rahamääräisten tulojen ja nettomääräisten asumismenojen tarkasteluun. Nämä yhdistävä mittari on asumismeno-osuus, joka kertoo kuinka suuri osa kotitalouden tuloista käytetään asumiseen.
Taulukkoon 2 on laskettu asumiskulutuksen ja asumismenojen osuutta tuloista. Asumiskulutus on kansantalouden tilinpidon käsite, joka kenties useimmiten näkyy julkisuudessa. Suomessa asumiskulutus on vähitellen noussut hieman yli 20 prosentista lähes 30 prosenttiin. Asumismenojen osuus tuloista taas on vaihdellut vuodesta 1990 alkaen 16-19 prosentissa. Taulukossa on tarkasteltu yhdessä ja samassa kuvitteellisessa helsinkiläisyksiössä asuvaa yksinasujaa, jonka tulot ja asunnon hallintamuoto vaihtelevat. Esimerkin tarkoituksena on valottaa eroja asumiskulutusosuuden ja asumismeno-osuuden välillä etenkin niiden käyttökelpoisuuden osalta tarkasteltaessa kotitalouksien asumisen taloudellista rasittavuutta. Lisäksi tarkastellaan eri erien vaikutusta asumismeno-osuuteen.
Taulukko 2. Yhden hengen kotitalouden tuloja, asumisen kuluja ja tukia kuukausitasolla, euroa
| Vuokra-asukkaat | Omistusasukkaat | ||||||
| A | B | C | D | E | F | ||
| Keskim. asumistuen saaja |
Pieni- tuloinen |
Keski- tuloinen |
Ei lainaa | 30 000 euroa lainaa |
60 000 euroa lainaa |
||
| Bruttotulot | 532 | 1 250 | 2 500 | 1 250 | 1 250 | 1 250 | |
| Käytettävissä oleva rahamääräinen nettotulo (ei sisällä asumisen tukia) |
430 | 1 100 | 1 938 | 1 019 | 1 019 | 1 019 | |
| Asuntotulo (laskennallinen) | 321 | 321 | 321 | ||||
| Käytettävissä oleva tulo | 1 340 | 1 370 | 1 400 | ||||
| Juoksevat asumismenot | 421 | 421 | 421 | 100 | 100 | 100 | |
| Lainan korkomenot | 100 | 200 | |||||
| Lainan lyhennykset | 122 | 244 | |||||
| Asumistuki | 214 | ||||||
| Korkovähennystuki | 30 | 60 | |||||
| Asumismenot (tuet huomioitu) | 207 | 421 | 421 | 100 | 292 | 484 | |
| Asumiskulutus (Kansantalouden tilinpidon käsite) |
421 | 421 | 421 | 421 | 421 | 421 | |
| Asumismeno-osuus, % | 48 | 38 | 22 | 10 | 29 | 47 | |
| Lyhennyksen osuus asumismeno- osuudesta, %-yks. |
12 | 24 | |||||
| Asumiskulutuksen osuus, % | 65 | 38 | 22 | 31 | 31 | 30 | |
Asumisen taloudellinen rasittavuus on sitä suurempi, mitä suuremman osuuden asuminen vie tuloista. Asumiskulutuksen osuudella mitattuna asumisen taloudellisen rasittavuuden suuruusjärjestys on A, B, D, E, F, C ja asumismeno-osuus mittarilla A, F, B, E, C, D. Silmiin pistävää on etenkin asukkaan D erilainen sijainti. Asukas D voisi hyvin olla eläkeläinen, joka on asuntonsa maksanut ja jonka juoksevat asumismenot ovat pienet. Asukkaan D pienten asumismenojen tukemiseen ei selvästikään ole tarvetta, ja vertailun pienin asumismeno-osuus, 10 prosenttia, tuo tämän hyvin esille. Sen sijaan korkea asumiskulutusosuus, 31 prosenttia, ei tätä paljasta.1
Unohdetaan asumiskulutus ja tarkastellaan asumismeno-osuuksia. Joissakin asumistarkasteluissa lainojen lyhennykset on jätetty huomioimatta, koska ne ovat säästämistä. Tarkastelun näkökulmasta riippuen tämä on joskus perusteltua: asumisen taloudellista rasittavuutta tarkasteltaessa näin ei kuitenkaan ole koskaan, sillä lyhennykset on maksettava säännöllisesti kuten muutkin juoksevat asumismenot tai muuten loppuu myös asunnossa asuminen. Esimerkissä vuokra-asukkaan C asumismeno-osuus (22 %) on selvästi alempi kuin omistusasukkaan E (29 %).Jos lyhennyksiä ei huomioitaisi, niin E:n asumismeno-osuus olisi 17 prosenttia, mikä näyttäisi E:lle C:tä matalampaa rasittavuutta. Tämä olisi väärin. Selkeimmin tämän ymmärtää taulukosta 3, johon on laskettu esimerkin asukkaiden muuhun kuin asumiseen käytettävissä olevat tulot.
Kuten taulukosta 3 havaitaan, asukas C:llä on rahaa muuhun kulutukseen 1 517 euroa ja E:llä 727 euroa, joten asumisen taloudellinen rasittavuus on E:llä merkittävästi suurempi.
Taulukko 3. Käytettävissä olevia tuloja muuhun kuin asumiseen
| A | B | C | D | E | F |
| 223 euroa | 679 euroa | 1 517 euroa | 919 euroa | 727 euroa | 535 euroa |
| Lähde: Tilastokeskus | |||||
Tämä taulukko kertoo hyvin myös asumisen tukien vaikutusten rajallisuuden. Vaikka asukkaalle A maksettaisiin asumistukea koko perittävän vuokran verran ja asumismeno-osuus olisi 0 prosenttia, ei hänellä silti olisi muuhun kulutukseen käytettävissä kuin 430 euroa. Asumismeno-osuudet ovatkin nimenomaan asuntopolitiikan työväline jonka avulla voidaan tarkastella asumisen taloudellista rasittavuutta. Kun tarkastellaan kotitalouden kulutusmahdollisuuksia ja esimerkiksi köyhyyttä, ylläoleva taulukko on käyttökelpoisempi. Tällöin tarkastelun kohteena onkin sitten tyypillisesti tulojen pienuus ja tuloihin vaikuttaminen.
1) Asumiskulutuksen osuus käytettävissä olevista tuloista näkyy aika ajoin julkisessa keskustelussa. Viimeksi näin oli Helsingin Sanomien artikkelissa 23.1.2007. Vuonna 2000 asuntoministeri sai vastata kahteenkin kansanedustajan kirjalliseen kysymykseen korkeista asumismeno-osuuksista (asumiskulutuksen osuuksista) etenkin tietyillä väestönryhmillä ja suhteessa muihin EU-maihin. Asumiskulutus-mittari ei kuitenkaan ole tässä asiassa hyvä mittari, etenkään omistusasujien kohdalla, ja sinänsä hyvä keskustelu perustui väärinkäsitykseen, jota sitten yritettiin korjailla. Martti Lujanen (Hyvinvointikatsaus 2 /2005) on kirjoittanut tarkemmin eri mittareiden eroista ja käytöstä
- ASUMISMENO-OSUUS =
- [asumisen juoksevat bruttomenot (esim. vuokra, vastike, lainan korot ja lyhennykset) - asumismenojen perusteella annettavat tuet (korkovähennystuki, asumistuki yms.)] /käytettävissä olevat rahamääräiset tulot (asuntotuloa ei huomioida)
- Laskennallisia tuloeriä, esimerkiksi asuntotuloa ei huomioida, koska kotitalous ei niitä voi kuluttaa. Asumismenojen perusteella myönnettävät asumisen tuet vähentävät asumismenoja, koska ne kohdistuvat asumismenoihin. Asumistuki on suoraan riippuvainen asumismenojen suuruudesta ja lain mukaan sitä maksetaan asumismenoja pienentämään. Korkovähennystuki taas perustuu yksinomaan lainakorkojen määrään, joka on riippuvainen asuntolainan suuruudesta ja lainan korkotasosta.
Päivitetty 19.2.2007