Asunto omaksi työllä, velalla ja perimällä

Koko dokumentti sivutettuna

Kirjoittaja: Markku Säylä on tutkija Tilastokeskuksen Elinolot-yksikössä. Artikkeli on julkaistu Tilastokeskuksen Hyvinvointikatsauksessa 1/2008.

Ihmiset sijoittavat asuntoon, ja asumistaso kasvaa reilun neliön vuosivauhtia. Asumistasoa kasvatetaan velkavetoisesti, mutta kovin moni ei pääse veloistaan asuntoja perimällä - puolet perinnöistä menee kymmenesosalle perinnönsaajista.

Asuminen mietityttää ja koskettaa kaikkia. Joku pitää vuokralla asumista edullisempana kuin asunnon omistamista. Monen mielestä on viisaampaa maksaa omaa asuntoa kuin asua vuokralla.

Jos päätyy ostamaan asunnon, joutuu toimimaan monimutkaisilla asuntomarkkinoilla ja ottamaan joskus suuriakin riskejä. Asuminen edellyttää pitkän aikavälin ratkaisuja, mutta vuosien mittaan oma tai asuntomarkkinoiden tilanne voi muuttua moneen kertaan. Lainat pitää pystyä hoitamaan, vaikka korot nousevat tai lainan ehdot huononevat.

Nuoren varallisuus alkaa karttua asunnosta

Entistä isommat ja kalliimmat asunnot ovat lisänneet kotitalouksien asuntovarallisuuden arvoa. Vaurastuminen ei johdu kuitenkaan pelkästään asuntojen hinnoista, sillä varsinkin lamavuosien jälkeen Suomessa on vaurastuttu muillakin tavoilla. Vuosina 1987-2004 oman asunnon osuus varallisuudesta on supistunut 70 prosentista 57 prosenttiin. Keskimääräistä suurempi asunnon osuus kokonaisvarallisuudesta on 30-39-vuotiailla (66 %) ja keskimääräistä pienempi 50-59-vuotiailla (50 %).

Vuonna 2004 kotitalouksien kaikkien asuntojen laskennallinen markkina-arvo oli lähes 270 miljardia euroa, kun vapaa-ajan asunnotkin lasketaan mukaan. Kotitaloutta kohden jaettuna arvo on 111 000 euroa, mutta asunnon omistavien kotitalouksien asuntovarallisuuden keskiarvo on 156 000 euroa (taulukko 1). Vajaassa kahdessakymmenessä vuodessa, vuosina 1987-2004, asuntojen reaaliarvo on kaksinkertaistunut.

Taulukko 1. Asuntovarallisuuden arvo vuosina 1987 ja 2004 1). Omakotiasujien asuntovarat ovat karttuneet nopeimmin.

  Miljardia euroa %
1987 2004 1987 2004
Kaikki 133,1 268,8 100 100
1 henkilö 24,7 60,3 19 22
1 huoltaja 2,7 3,6 2 1
Alle 35 v. pari 4,0 8,8 3 3
35-64 v. pari 20,0 66,1 15 25
65- v. pari 8,7 30,8 7 11
Lapsiperhe 42,7 61,8 32 23
Muu 30,3 37,3 23 14
   Kaikki taloudet,
euroa/talous		 Omistajataloudet,
euroa/talous		 Oma talo,
euroa/talous		 Oma osake,
euroa/talous
1987 2004 1987 2004 1987 2004 1987 2004
Kaikki 63 780 111 280 90 800 155 710 92 810 171 340 94 250 150 360 
1 henkilö 33 680 63 850 63 370 109 280 52 000 115 560 72 170 116 900 
1 huoltaja 38 220 52 920 103 450 121 950 151 660 144 320 90 020 120 700 
Alle 35 v. pari 34 670 61 100 77 000 133 350 87 050 161 550 78 540 122 250 
35-64 v. pari 93 640 184 020 104 810 200 210 101 210 205 580 119 760 211 590 
65- v. pari 74 890 151 630 86 540 171 880 74 400 163 060 114 620 183 400 
Lapsiperhe 86 450 143 110 107 240 180 730 112 080 189 600 107 880 172 270 
Muu 88 030 141 010 98 140 164 150 95 710 164 750 115 150 191 380 
1) Vuoden 2004 rahanarvon mukaan.

Lähde: Varallisuustutkimukset. Tilastokeskus

Asuntojen arvon noususta ovat hyötyneet erityisesti 35-64-vuotiaat ja yli 65-vuotiaat parit, joilla keskimääräinen muutos vuodesta 1987 vuoteen 2004 on ollut noin 3,5-kertainen (taulukko 1). Asuntovarallisuuden ohella myös näiden ryhmien tulot ovat kehittyneet suotuisasti (Reijo 2007).

Valtaosa asuntovarallisuudesta oli kolmen omistajaryhmän hallussa. Neljännes on 35-64-vuotiaiden pariskuntien talouksien hallussa, kahden huoltajan lapsiperheillä on samoin lähes neljännes ja yhden hengen talouksilla runsas viidennes. Eniten on kasvanut 35-64-vuotiaiden pariskuntien talouksien osuus, kun taas lapsiperheiden osuus on huomattavasti supistunut. Myös muissa talouksissa on suhteellisen paljon asuntovarallisuutta; tähän joukkoon kuuluu usean sukupolven talouksia ja perheitä, joissa on yli 18-24-vuotiaita huollettavia lapsia. (Kuvio 1.)

Kuvio 1. Keski-ikäiset pariskunnat ja lapsiperheet omistavat puolet asuntovaroista. Sinkkutalouksia on 40 prosenttia, mutta asuntovaroista ne omistavat reilun viidenneksen.

Lähde: Varallisuustutkimukset. Tilastokeskus

Omassa talossaan asuvia on totuttu pitämään muita varakkaampina, ja tilastojen valossa tämä näyttää pitävän paikkansa. Etenkin omassa talossa asuvien eläkeläisten, 35-64-vuotiaiden pariskuntien ja sinkkutalouksien asuntovarallisuuden arvonkehitys ollut viime vuosina nopeaa. Nykyisin omassa talossa asuvien asuntovarallisuus on keskimäärin suurempi kuin esimerkiksi omassa osakkeessa asuvien; vielä 1980-luvun lopussa tilanne oli päinvastainen.

Pääkaupunkiseudulla asuvien keskimääräinen asuntovarallisuus oli 1980-luvun lopulla kolmanneksen suurempi kuin muualla maassa. Nykyisin pääkaupunkiseudun ja muun maan ero on vain noin 15 prosenttia; muu Suomi ei jää paljoakaan Helsingin ja Vantaan tasosta. Asuntovarallisuuden arvonkehitys on ollut nopeaa myös pääkaupunkiseudun ulkopuolella. Pääkaupunkiseudun alueella asuntovarallisuus jakautuu melko epätasaisesti: huipulla on Espoo päätä pidempänä kuin Helsinki ja Vantaa. Espoolaisetkaan eivät pääse kovasti karkuun, koska pidemmän aikavälin asuntovarallisuuden kasvu on ollut muuta maata verkkaisempaa (kuvio 2).

Kuvio 2. Eniten asuntovarallisuutta on espoolaisilla. Asuntovarallisuuden kasvu on kuitenkin ollut muulla suurempaa kuin Espoossa.

Lähde: Varallisuustutkimukset. Tilastokeskus

Suomalaisten varallisuuden erot ovat melko suuret. Asuntovarallisuus on kuitenkin paljon tasaisemmin jakautunut kansalaisten kesken kuin varsinainen sijoitusomaisuus. Omaisuuden ja asunto-omaisuuden jakautumista on mahdollista kuvata niin sanotulla ginikertoimella, skaalalla 0-100. Jos omaisuuden jakautuminen olisi täysin tasaista, kerroin saisi luvun 0. Vuonna 2004 kerroin oli 58 (%), kun vapaa-ajan asunnot jätetään tarkastelun ulkopuolelle. 1980-luvun lopulla kerroin oli 54,8 eli asunto-omaisuuden jakautuminen kansalaisten kesken on tullut jonkin verran epätasaisemmaksi.

Eniten ginikerroin kasvoi Espoossa. Kasvua oli noin 12 prosenttiyksikköä kymmenessä vuodesta, mutta Vantaallakin kasvu oli 7,5 prosenttiyksikköä. Iän mukaan tarkasteltuna suurin nousu oli 50-59-vuotiaiden 8,8 prosenttiyksikköä. (Taulukko 2.)

Taulukko 2. Asuntovarallisuuden jakautumista kuvaavat ginikertoimet 1) vuosina 1994 ja 2004. Asuntovarallisuuden erot ovat kasvussa. Eniten erot kasvoivat neli-viisikymppisten ryhmissä ja lapsiperheiden välillä.

  1994 2004
Viitehenkilön ikä
Alle 30 v. 79,2 80,7
30-39 v. 56,9 57,8
40-49 v. 46,6 54,4
50-59 v. 42,4 51,2
60- v. 51,0 52,8
Kotitaloustyyppi
1 henkilö 65,2 65,9
Yksinhuoltaja 68,0 69,3
Alle 35 pari 72,9 70,6
35-64 pari 40,5 45,0
65- pari 49,0 46,9
Lapsiperhe 44,2 49,2
Muu 40,9 49,8
Asuinalue
Helsinki 66,7 67,7
Espoo 55,0 67,3
Vantaa 55,4 62,9
Muu maa 51,7 54,9
1) Ginikerroin kuvaa jakauman tasaisuutta. Tässä yhteydessä ginikerroin on prosenttimuodossa.
Kerroin saa arvon 0, jos on täydellinen tasajako.
Kerroin 100 merkitsee sitä, että koko asuntovarallisuus on yhden hallussa.

Lähde: Varallisuustutkimukset. Tilastokeskus

Sivun alkuun

Asuntovelka pitää nuoria otteessaan

Yli joka kolmas (37 %) asui velattomassa omistusasunnossa vuonna 2004. Asuntovarallisuutta on kuitenkin syytä tarkastella myös velkojen näkökulmasta, koska varsinkin ensimmäisen asunnon arvosta suuri osa saattaa olla lainalla rahoitettua. 1980-luvun lopulla 36 prosenttia talouksista otti velkaa oman asunnon hankkimiseksi, mutta 2004 vastaava osuus oli 29 prosenttia.

Lapsiperheet ovat yleisesti asuntovelkaisia: asuntovelan kanssa elää 61 prosenttia, 14 prosentilla ei ole enää asuntovelkaa ja vuokralla asui lähes joka neljäs lapsiperhe. Eläkeläispariskunnista puolestaan asuntovelkaa oli jäljellä vain 7 prosentilla, ja asuntovelattomia oli peräti 78 prosenttia. Vuokralla eläkeikäisistä asui 14 prosenttia. (Kuvio 3.)

Kuvio 3. Kahdella kolmasosalla lapsiperheistä on velkainen asunto. Kuviossa velallisessa omistusasunnossa asuvat taloudet ovat prosentteina kaikista kotitalouksista vuosina 1987, 1994 ja 2004.

Lähde: Varallisuustutkimukset. Tilastokeskus

Väestöryhmien velkaantuminen on muuttunut yllättävän vähän lähes parinkymmenen vuoden aikana. Sitäkin enemmän muutoksia on tapahtunut lainamäärissä: asuntovarallisuutta on kasvatettu velkavetoisesti. Yksi syy on se, että lainarahasta oli vielä 1980-luvulla puutetta. Nykyisin rahasta on suoranaisesti ylitarjontaa, ja asuntovelkaa saattavat ottaa sellaisetkin, jotka kireämpinä aikoina olisivat asuneet vuokralla. Asuntojen arvon nousu heijastuu pitemmän päälle myös vuokra-asuntoihin, ja myös vuokrat nousevat vähitellen.

Asuntojen hintojen nousun takia perheet ovat joutuneet ottamaan yhä isompia lainoja. Asuntovelallisen keskimääräinen asuntolaina oli vuonna 2004 jo 53 000 euroa. Se on 88 prosenttia suurempi ja reaaliarvoltaan lähes kaksinkertainen vuoteen 1987 verrattuna. Keskimääräistä huomattavasti enemmän kasvoivat yhden huoltajan talouksien, alle 35-vuotiaiden parien ja myös työikäisten pariskuntien lainamäärät. (Kuvio 4.)

Kuvio 4. Alle 35-vuotiaiden pariskuntien asuntovelat ovat kasvaneet eniten vuodesta 1987 vuoteen 2004.

Lähde: Varallisuustutkimukset. Tilastokeskus

Pääkaupunkiseudulla asuvien velallisten kotitalouksien asuntolainat olivat paljon suuremmat kuin koko maassa keskimäärin. Helsingissä ja Espoossa lainasummat nousivat 70 000 euroon, Vantaalla lainasumma oli vähän tätä pienempi. Helsingissä asuntolainan kasvuvauhti oli hurjinta: nousu oli peräti 130 prosenttia vuosina 1987-2004.

Uusia asuntolainoja on viime vuosina otettu ennätystahtiin. Uudet lainat ovat monesti isoja lainoja, ja niissä on pitkä maksuaika. Lainakorot olivat kauan aikaa hyvin pieniä, mutta sittemmin korot nousivat. Monet joutuvat jo tarkkailemaan korkojen muutoksia.

Ensiasunnon ostajat, yleensä nuoret, ovat asuntomarkkinoilla huonoimmassa asemassa. Joka kolmannella alle 35-vuotiaalla parilla ja joka neljännellä lapsiperheellä asuntolainaa oli 100 000 euroa tai enemmän. Vanhemmat ikäluokat sen sijaan ovat jo suureksi osaksi maksaneet velkansa.

Kun lainasummat ovat kasvaneet, ovat myös laina-ajat ovat pidentyneet. Tyypillisin laina-aika 1990-luvun asuntolainoissa oli 15-19 vuotta (40 % lainoista). Toki pidempiäkin lainoja oli jo silloin, mutta vain viidenneksessä lainoista. Nykyisinkään eivät kaikki lainat ole iät kaiket kestäviä, vaan reilulla puolella lainanottajista (52 %) laina-aika oli alle 20 vuotta (tämä koskee vuonna 2004 otettuja lainoja). Nykytilanteessa tyypillinen laina-aika on 20-24 vuotta (27 % lainoista), ja viidenneksen laina-aika on vielä pitempi.

Sivun alkuun

Perinnöistä harvan asuntovelallisen pelastus

Viime aikoina on puhuttu erityisestä "perijäsukupolvesta", joka saa haltuunsa suurten ja vauraitten ikäluokkien omaisuuden. Perijäsukupolveksi on joskus mainittu hyvin ansaitsevat nuorehkot ihmiset, jotka saavat lisää varallisuutta ja rahaa sijoittamiseen sekä kuluttamiseen. Perinnöistä on toivottu vetoapua, jos ylihintaisten asuntojen lainanhoito käy liian tukalaksi. Aika näyttää voivatko perinnöt pelastaa ylivelkaantuneet kuiville.

Perintöä saaneilla perintöjen osuus asuntovaroista on yli neljännes (26,5 %). Kolmi-nelikymppisten perinnön osuus asuntovaroista on huomattavasti suurempi, 36-38 prosenttia. Läheskään kaikkien asuntovelallisten ongelmia perinnöt eivät kuitenkaan ratkaise. Syynä on se, että perintö ei ole tavanomaista tuloa, vaan sitä voi joutua odottelemaan pitkäänkin.

Perintöjen osuus koko omaisuuden arvosta ei vielä ole kovin merkittävä, jos suhdeluku lasketaan koko väestön luvuista. Keskimääräinen osuus on alle 4 prosenttia. Sen sijaan perintöjä saaneiden ryhmässä perintöjen osuus bruttovaroista on kohtalaisen suuri, noin 16 prosenttia.

Vain 400 000 taloutta sai perintöjä viiden vuoden jaksolla 2000-2004, mutta valtaosa eli 2 miljoonaa kotitaloutta ei saanut minkäänlaista perintöä. Perintöjen kokonaisarvosta yli puolet rikastutti vain kymmenesosaa perinnönsaajista. Noin puolet saajista eli 200 000 taloutta sai tyytyä 7 prosentin siivuun koko jakoon tulleesta perintöomaisuudesta. (Kuvio 5.)

Kuvio 5. Puolet perinnöistä menee kymmenesosalle perinnönsaajista. Kuviossa perintöomaisuudet desiileittäin perinnönsaajien perinnön arvon mukaan vuonna 2004, prosenttia.

Lähde: Varallisuustutkimukset. Tilastokeskus

Perinnöt ovat sen verran harvinaisia, että varallisuustutkimuksissakin ne selvitetään viiden vuoden jaksoilta. Eniten perintöjä saavat taloudet, joiden talouden viitehenkilö on 50-59-vuotias. Näistä talouksista joka neljäs sai perinnön vuosina 2000-2004.

Perintöjä saavat eniten varakkaimmat taloudet. Kun varallisuuden keskimääräinen arvo oli noin 150 000 euroa vuonna 2004, perintöjä saaneiden keskivarallisuus oli noin 200 000 euroa. Viime vuosina perinnönsaanti on kuitenkin "keskiluokkaistunut": kymmenen vuoden takaiseen vertailuajankohtaan nähden kolmeen keskimmäiseen varallisuusluokkaan kuuluvat ovat kasvattaneet osuuttaan. Vähävaraisimpien osalta muutoksia ei ole tapahtunut puoleen eikä toiseen. (Kuvio 6.)

Kuvio 6. Varakkaimpien perinnönsaajien osuus on laskussa.
Kuviossa perinnönsaajataloudet varallisuusluokittain.

Lähde: Varallisuustutkimukset. Tilastokeskus

Kotitaloustyypeistä perintöjä saavat keskimääräistä useimmin työikäiset (35-64-vuotiaat) lapsettomat parit ja lapsiperheet (kuvio 7).

Kuvio 7. Perinnönsaajataloudet kotitaloustyypin mukaan vuosina 1994 ja 2004, prosenttia.

Lähde: Varallisuustutkimukset. Tilastokeskus

Sivun alkuun

Epävarma asumisura

Kotitalouksien hallussa olevien asuntojen laskennallinen markkina-arvo oli lähes 270 miljardia euroa vuonna 2004, kun vapaa-ajan asunnot otetaan myös huomioon. Asuntovarallisuus on samaa suuruusluokkaa kuin kahden vuoden bruttokansantuotteen arvo. Siitä syystä asuntojen hintojen heilahtelut ja arvojen muutokset vaikuttavat laajasti. Asuntojen arvon nousu tai lasku heijastuu niin sanotun varallisuusvaikutuksen välityksellä kulutuskysyntään ja työllisyyteen. Asuntojen kysynnän vaihtelut heijastuvat myös rakentamiseen ja sitä kautta talouteen.

Kotitalouksien asuntovarallisuus on noussut huomattavasti viime vuosina hintojen noustessa. Asuntojen arvo on lisääntynyt yhtä hyvin pinta-alan kuin laadullisten parannustenkin seurauksena. Oman lisänsä asuntovarallisuuteen ovat tuoneet vapaa-ajan asunnot ja sijoitusasunnot.

Yleensä ekonomistit eivät tee eroa asuntoon sijoittamisen ja vaikkapa sijoitusrahastoihin, osakkeisiin tai määräaikaistileille sijoittamisen välillä. Tavalliselle ihmiselle asunto on ennen kaikkea koti, ja vasta toissijaisesti sijoitus. Kodista haetaan lepoa ja rauhaa epävarmassa maailmassa. Sen vuoksi asuntoon ollaan valmiita laittamaan suuria summia rahaa.

Oma asunto on vuosien ponnistus. Taloussuhdanteen ylämäessä asuntojen hintojen nousu näkyy kotitalouksien varallisuudessa, mutta alamäessä kotitalouden tärkeimmän varallisuuden eli asunnon arvo saattaa jopa romahtaa. Asuntomarkkinoilla pärjääminen on taidosta ja onnesta kiinni. Asuntomarkkinoiden epävarmuuksiin liittyy myös ylivelkaantumisen riski.

Suomessa varsinkin 1990-luvun vaihteen taloudellisen laman jälkeen elinkeinorakenne on muuttunut nopeasti ja kaupungistuminen on edennyt. Ne ovat pitäneet yllä asuntojen liikakysyntää ja hintojen suunta on ollut ylöspäin. Pitkään nousseet hinnat pistävät miettimään, voiko nousu jatkua ikuisesti. Ekonomistit puhuvat pitkän aikavälin tasapainohinnoista, jotka perustuvat esimerkiksi väestömäärien muutoksiin ja niiden alueittaisiin eroihin, tulojen kehitykseen ja rahamarkkinoiden korkoihin. Tasapainohinnoista on kyse silloin, kun asuntojen kysyntä ja tarjonta vastaavat kutakuinkin toisiaan.

Perinnöistä on toivottu apua velkaongelmien hallintaan. Suomalaiset ovat saaneet tuntuvia perintöjä, mutta kaiken kansan rahahuolien ratkaisuksi niistä ei ole. Perintöjen saanti on siirtynyt yhä vanhemmalle iälle ja perinnöt jakaantuvat vähintään yhtä epätasaisesti kuin muukin varallisuus. Suurin osa kansalaisista joutuu hoitamaan asuntovelkansa omin voimin.

Asuntomarkkinoilla kuten osakemarkkinoillakin varmaa on vain epävarmuus. Asunnon ostossa pätevät samantapaiset markkinalait kuin pörssimarkkinoilla, mutta asunto ostetaan yleensä omaan käyttöön ja sen hetkiseen tarpeeseen - silloin ei ajatella hankkeen kytköksiä muuhun maailmaan. Kuka olisi pystynyt jokin vuosi sitten ennustamaan, että vähävaraisille amerikkalaisille myönnetyt asuntolainat vaikuttaisivat Suomessakin? Asunnon arvonnoususta ei voi sinällään hyötyä, jos se on hankittu omaan käyttöön.

Lähteet:

Kotitalouksien varallisuus 1988-2004 (2007). Tulot ja kulutus 2007. Tilastokeskus.
Reijo, M.(2007): Suurten ikäluokkien tulot käännekohdassa. Hyvinvointikatsaus 3.
Säylä, M. (2002): Sukupolvien vauraus - perittyä vai itse ansaittua? Hyvinvointikatsaus 1.

Hyvinvointikatsauksen artikkeleita ja muita kirjoituksia saa siteerata lähde mainiten. Kokonaisen kirjoituksen lainaamiseen tulee saada kirjoittajan lupa. Kirjoittajat kirjoittavat omissa eivätkä Tilastokeskuksen nimissä.

Päivitetty 12.3.2008